Beitrag vom 26.08.2026
Welche Freibeträge gelten bei Erbschaft und Schenkung einer Immobilie? Freibeträge, Bewertung, Familienheim und wichtige Regeln im Überblick.
Eine Immobilie gehört häufig zu den wertvollsten Bestandteilen eines Vermögens. Soll ein Haus oder eine Wohnung an Kinder, Ehepartner oder andere Angehörige übertragen werden, stellt sich deshalb schnell die Frage nach der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert des übertragenen Vermögens und vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen den Beteiligten ab. Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz sieht hierfür persönliche Freibeträge vor. Je näher die Beteiligten miteinander verwandt sind, desto höher können diese ausfallen.
Bei einer Erbschaft geht Vermögen aufgrund eines Todesfalls auf einen oder mehrere Erben über. Bei einer Schenkung wird Vermögen dagegen bereits zu Lebzeiten übertragen.
Für Immobilien kann eine frühzeitige Schenkung interessant sein, wenn Eigentümer ihr Vermögen bereits zu Lebzeiten innerhalb der Familie weitergeben möchten. Eine solche Entscheidung sollte jedoch nicht allein aus steuerlichen Gründen getroffen werden.
Mit der Übertragung einer Immobilie sind schließlich auch Eigentumsrechte verbunden. Deshalb sollten persönliche, rechtliche und wirtschaftliche Folgen ebenso berücksichtigt werden wie mögliche Steuervorteile.
Die Höhe des persönlichen Freibetrags richtet sich insbesondere nach dem Verhältnis zwischen der Person, die das Vermögen überträgt beziehungsweise hinterlässt, und dem Empfänger.
Nach § 16 ErbStG gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht derzeit unter anderem folgende Freibeträge:
Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkel, deren Elternteil bereits verstorben ist: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro
Urenkel und weitere Personen der Steuerklasse I: 100.000 Euro
Personen der Steuerklasse II: 20.000 Euro
Übrige Personen der Steuerklasse III: 20.000 Euro
Wichtig ist: Der Freibetrag bezieht sich nicht ausschließlich auf die Immobilie. Auch weiteres übertragenes Vermögen kann bei der Berechnung eine Rolle spielen.
Angenommen, ein Kind erbt von einem Elternteil eine Immobilie mit einem für die Erbschaftsteuer maßgeblichen Wert von 350.000 Euro und erhält kein weiteres anzurechnendes Vermögen.
Der persönliche Freibetrag für ein Kind beträgt 400.000 Euro. In diesem vereinfachten Beispiel liegt der Erwerb damit unterhalb des persönlichen Freibetrags.
Hat die Immobilie dagegen beispielsweise einen steuerlich maßgeblichen Wert von 550.000 Euro, übersteigt sie den Freibetrag um 150.000 Euro. Das bedeutet allerdings noch nicht, dass 150.000 Euro Steuer anfallen. Vielmehr bildet der verbleibende steuerpflichtige Erwerb die Grundlage für die weitere steuerliche Berechnung.
Das ist einer der wesentlichen Unterschiede zwischen einer frühzeitigen Schenkung und einer späteren Erbschaft.
Mehrere Vermögensübertragungen derselben Person innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren werden für die Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich zusammengerechnet. Nach Ablauf dieses Zeitraums können bei einer weiteren Übertragung erneut persönliche Freibeträge zur Verfügung stehen.
Dadurch kann eine langfristig geplante Vermögensübertragung unter bestimmten Umständen steuerliche Vorteile bieten.
Beispiel:
Ein Vater schenkt seinem Kind Vermögen im Wert von 400.000 Euro. Nach mehr als zehn Jahren erfolgt eine weitere Schenkung.
Grundsätzlich kann dann erneut der persönliche Freibetrag für das Kind berücksichtigt werden.
Gerade bei größeren Immobilienvermögen kann eine frühzeitige Planung deshalb sinnvoll sein. Dabei sollten jedoch immer die individuellen steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen geprüft werden.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird eine Immobilie nicht einfach mit einem frei geschätzten Verkaufspreis angesetzt.
Grundbesitz wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes bewertet. Für bebaute Grundstücke kommen abhängig von der Immobilienart insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz.
Das Vergleichswertverfahren wird grundsätzlich unter anderem für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser eingesetzt. Mietwohngrundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Kann beispielsweise bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus kein Vergleichswert ermittelt werden, kann das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.
Der für steuerliche Zwecke festgestellte Grundbesitzwert muss dabei nicht identisch mit dem Preis sein, der bei einem tatsächlichen Verkauf am Immobilienmarkt erzielt werden könnte.
Auch wenn das Finanzamt für die Besteuerung die gesetzlichen Bewertungsverfahren verwendet, ist der aktuelle Marktwert einer Immobilie für Erben und Eigentümer häufig entscheidend.
Nach einer Erbschaft stellen sich beispielsweise Fragen wie:
Soll ich die Immobilie behalten, selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Um diese Entscheidung sinnvoll treffen zu können, sollte bekannt sein, welchen Preis die Immobilie am aktuellen Markt voraussichtlich erzielen könnte.
Eine professionelle Immobilienbewertung kann deshalb unabhängig von der steuerlichen Bewertung eine wichtige Entscheidungsgrundlage darstellen.
Übersteigt das erhaltene Vermögen den persönlichen Freibetrag, kann auf den verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer anfallen.
Wie hoch diese ausfällt, hängt nicht nur vom Wert ab. Auch die jeweilige Steuerklasse und der daraus resultierende Steuersatz spielen eine Rolle.
Deshalb lässt sich aus einem Immobilienwert allein nicht ableiten, wie hoch eine mögliche Steuer tatsächlich ausfallen wird.
Gerade bei größeren Vermögenswerten sollte die individuelle Situation vor einer geplanten Schenkung steuerlich geprüft werden.
Für das sogenannte Familienheim gibt es besondere Steuerbefreiungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Erwerb des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner von der Erbschaftsteuer befreit sein. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Immobilie beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist. Die Steuerbefreiung kann rückwirkend entfallen, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird, sofern dafür keine zwingenden Gründe vorliegen.
Auch für Kinder sieht das Gesetz unter bestimmten Voraussetzungen eine Begünstigung des geerbten Familienheims vor. Hier gelten zusätzliche Bedingungen, unter anderem hinsichtlich der Wohnfläche.
Die Regelungen zum Familienheim sind daher deutlich spezieller als die allgemeinen persönlichen Freibeträge.
Grundsätzlich ja. Immobilien können bereits zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Personen übertragen werden.
Eine Schenkung bedeutet jedoch, dass Eigentum tatsächlich übertragen wird. Deshalb sollten Eigentümer vorher genau überlegen, welche Rechte sie weiterhin behalten möchten.
Je nach persönlicher Situation können beispielsweise Wohnrechte oder ein Nießbrauch eine Rolle spielen. Solche Gestaltungen haben rechtliche und steuerliche Konsequenzen und sollten individuell mit entsprechend qualifizierten Beratern abgestimmt werden.
Eine Immobilienübertragung sollte daher niemals ausschließlich danach entschieden werden, wie sich möglichst viel Steuer sparen lässt.
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht häufig vor einer grundlegenden Entscheidung.
Eine Eigennutzung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie zur eigenen Lebensplanung passt. Eine Vermietung kann laufende Einnahmen ermöglichen, bringt jedoch auch Verwaltungsaufwand und Verantwortung als Vermieter mit sich.
Ein Verkauf kann dagegen interessant sein, wenn kein eigener Bedarf besteht, mehrere Erben ausgezahlt werden sollen oder die laufenden Kosten und notwendigen Modernisierungen nicht übernommen werden sollen.
Welche Möglichkeit wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt stark von der konkreten Immobilie ab.
Wird eine Immobilie von mehreren Personen gemeinsam geerbt, entsteht häufig eine Erbengemeinschaft.
Entscheidungen über die Immobilie können dann nicht einfach von einem einzelnen Miterben getroffen werden. Soll das Haus beispielsweise verkauft werden, müssen die rechtlichen Voraussetzungen und Interessen der Beteiligten berücksichtigt werden.
In der Praxis kann es verschiedene Lösungen geben: Die Immobilie wird gemeinsam verkauft, ein Miterbe übernimmt sie und zahlt die anderen aus oder es wird eine andere einvernehmliche Regelung gefunden.
Gerade in dieser Situation ist eine realistische Immobilienbewertung hilfreich. Sie schafft eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage für die weiteren Gespräche.
Eine Erbschaft bedeutet nicht automatisch, dass eine neue zehnjährige Spekulationsfrist beginnt.
Bei einem unentgeltlichen Erwerb ist für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger relevant. Für einen späteren Verkauf kann deshalb unter anderem entscheidend sein, wann der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben und wie er sie genutzt hat.
Dieses Thema behandeln wir ausführlich in unserem Ratgeber „Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie beim Verkauf an?“
Ob eine Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkt oder später vererbt werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten.
Eine frühzeitige Schenkung kann durch die erneute Nutzbarkeit persönlicher Freibeträge nach entsprechenden Zeiträumen steuerlich interessant sein. Gleichzeitig gibt der bisherige Eigentümer aber Vermögen und damit verbundene Rechte bereits zu Lebzeiten aus der Hand.
Bei der Entscheidung sollten deshalb mehrere Punkte gemeinsam betrachtet werden:
Gerade bei wertvollen Immobilien lohnt es sich deshalb, die Übertragung frühzeitig zu planen.
Wer eine Immobilie geerbt hat, muss häufig innerhalb relativ kurzer Zeit wichtige Entscheidungen treffen. Dabei ist der tatsächliche Wert des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks eine zentrale Information.
Freund Immobilien unterstützt Eigentümer und Erben in Taunusstein und der Region bei der professionellen Immobilienbewertung. Auf dieser Grundlage lässt sich besser einschätzen, ob ein Verkauf sinnvoll ist und welcher Verkaufspreis am aktuellen Markt realistisch sein kann.
Auf Wunsch begleiten wir anschließend auch den gesamten Immobilienverkauf - von der Vorbereitung und Vermarktung bis zum Notartermin und zur Übergabe.
Kinder haben bei unbeschränkter Steuerpflicht gegenüber jedem Elternteil grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro. Das gilt grundsätzlich sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen.
Für Ehegatten und Lebenspartner beträgt der persönliche Freibetrag grundsätzlich 500.000 Euro. Daneben können je nach Situation weitere steuerliche Begünstigungen eine Rolle spielen.
Enkel haben grundsätzlich einen Freibetrag von 200.000 Euro. Ist das Kind des Schenkenden beziehungsweise Erblassers, von dem das Enkelkind abstammt, bereits verstorben, kann für das Enkelkind ein Freibetrag von 400.000 Euro gelten.
Grundsätzlich werden Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums kann der persönliche Freibetrag bei einer neuen Übertragung erneut zur Verfügung stehen. Ob eine konkrete Gestaltung steuerlich sinnvoll ist, sollte individuell geprüft werden.
Nein. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert des gesamten Erwerbs, dem Verwandtschaftsverhältnis, den persönlichen Freibeträgen und möglichen Steuerbefreiungen ab.
Für Immobilien gelten die Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes. Abhängig von der Immobilienart kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung.
Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es für das Familienheim eine Steuerbefreiung. Die Voraussetzungen unterscheiden sich unter anderem danach, ob Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner oder Kinder erben. Bei Kindern gelten zusätzliche Bedingungen.
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation und der Immobilie ab. Neben dem aktuellen Marktwert sollten unter anderem Zustand, notwendige Investitionen, laufende Kosten, mögliche Mieteinnahmen und die eigene Lebensplanung berücksichtigt werden. Eine Immobilienbewertung kann eine fundierte Grundlage für diese Entscheidung schaffen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Bei Fragen zur Erbschaft- oder Schenkungsteuer und zur Gestaltung einer Vermögensübertragung sollten Sie sich an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder eine andere entsprechend qualifizierte Stelle wenden.
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