Wissenswertes.

Dieses Buch taucht zwar nicht in den Bestsellerlisten auf, dennoch ist es eines der wichtigsten überhaupt. Das Grundbuchblatt bzw. bei Wohnungen das Wohnungsgrundbuchblatt ist die wichtigste amtliche Informationsquelle für den Eigentümer ebenso, wie für die finanzierende Bank.

Am Einfachsten erhalten Sie den Grundbuchauszug von Ihrem Makler oder Notar, der heute in vielen Fällen die Grundbucheinsicht elektronisch machen kann. Sie erhalten so interessante Aufschlüsse u.a. darüber, ob der Anbieter einer Immobilie auch der Eigentümer ist, welche Belastungen existieren (Abt. II/III), insbesondere welche Belastungen von Ihnen übernommen werden sollen. Ein guter Makler, spätestens aber der Notar wird den Käufer umfassend darüber informieren, in wie weit er evtl. Belastungen aus Abt. II übernehmen soll/kann. Belastungen anderer Art, die nicht im Grundbuch aufgeführt werden (z.B. Baulasten) sind im Baulastenverzeichnis einzusehen. Soweit Belastungen in Abt. II/III bestehen, wird der Notar belehren und sicherstellen, dass Sie nur die Belastungen übernehmen, die abgesprochen und vereinbart sind. Ansonsten sind dem Notar Löschungsbewilligungen vorzulegen.

Für alle Grundstücksgeschäfte und die damit im Zusammenhang stehenden Durchführungsvoraussetzungen, Eintragung einer Grundschuld zur Sicherstellung der Finanzierung für die Käufer, ist die notarielle Form vorgeschrieben. Ähnlich wie die Arbeit eines Maklers, ist die Arbeit eines Notars für die meisten Kaufinteressenten nur ansatzweise erkennbar. Der Notar sorgt dafür, dass sämtliche Abreden, Anträge, Löschungen, Löschungsbewilligungen in grundbuchgemäßer Form erfolgen, sichert die Lastenfreimachung eingetragener Rechte in Abt. II und III und stellt dann schließlich fest, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Dies erklärt der Notar den Verfahrensbeteiligten schriftlich. Diese Erklärung ist Voraussetzung, damit der Kaufpreis gezahlt werden kann.

Wann immer Sie eine nach WEG geteilte Immobilie erwerben (Wohnung, Reihen- oder Doppelhaus) existiert eine Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde. Diese regelt, welche Räume bzw. Gebäudeteile zu welcher Liegenschaft gehören und enthält des Weiteren Nutzungsvorgaben. Sie ist Grundlage über das Verhältnis der Eigentümer untereinander.

Es gibt zum einen das Vorkaufsrecht, das z.B. dem Mieter zusteht, wenn seine gemietete Wohnung in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Zum anderen aber ist in jedem Kaufvertrag, nicht bei Wohnungseigentum, ein Vorkaufsrecht vorgesehen, das der jeweiligen Gemeinde/Stadt (Gebietskörperschaft) zusteht. Die Stadt/Gemeinde muss also kostenpflichtig erklären, dass sie ein Vorkaufsrecht nicht hat bzw. nicht ausüben kann oder will, weil kein öffentliches Interesse besteht.

Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungsinstrument für den Käufer einer Immobilie. Die Auflassungsvormerkung sichert Ihnen eigentümerähnliche Rechte. So können Sie z.B. den Kaufgegenstand als dingliche Sicherheit bieten und es können die Grundschulden für Ihre Finanzierung eingetragen werden. Die Auflassungsvormerkung sichert den Kaufgegenstand in der im Vertrag fixierten Form. Das Objekt kann also nicht noch einmal verkauft oder durch Dritte belastet werden.

Die Grunderwerbssteuer wird auf der Basis des Kaufpreises errechnet (Hessen 6%, Stand 01.01.2017). Die Steuer wird ausgelöst durch den Kaufvertrag und fällig gemäß der Mitteilung des Finanzamtes mit Fristsetzung. Die „Quittung“ für die gezahlte Grunderwerbssteuer heißt Unbedenklichkeitsbescheinigung und ist eine der Fälligkeitsvoraussetzungen.

Den Verbraucherschutzbestimmungen sei Dank, dass der Käufer einer Immobilie, für den Fall, dass der Verkäufer ein Gewerblicher (z.B. Bauträger) ist, 14 Tage Zeit hat den fertigen Kaufvertragsentwurf zu prüfen oder prüfen zu lassen.